Um markaðsverð á fasteignum.
Í dag er Ísland í blóma. Í dag hefur íbúðaverð rúmlega þrefaldast frá 1997 á sama tíma og laun hafa rúmlega tvöfaldast. Vísitala byggingarkostnaðar hefur á sama tíma hækkað um 60%.

Þetta er auðvelt að sýna í tölum…
1997 2007
Íbúðaverð 7.000.000 21.000.000
Byggingarkostnaður 6.000.000 9.600.000
Laun 200.000 400.000

Það er nokkuð kjánalegt að sjá þetta því miðað við afborganir af lánum, segjum 7000 pr. milljón þá borgaði maður 42.000 af 200.000 mánaðarlaunum 1997 en í dag 147.000 af 400.000.

Að sama skapi þá eru „laun“ þeirra sem byggja hús búin rúmlega tífaldast. Þeirra hækkun hefur áhrif á vísitölu launa og því er líklegt að fæstir aðrir séu búnir að tvöfalda launin sín síðan 1997.

Ég er líklega bara svona vonsvikinn yfir að vera ekki orðinn ríkur eins og allir hinir. Ég á ekki íbúð og hef ekki efni á að kaupa eins og er.
En hvað stýrir þessari hækkun á íbúðaverði?

Markaðsverð…

Markaðsverð er það verð sem fólk er almennt tilbúið að greiða fyrir hlut eða þjónustu. Bæði er þetta hugtak „markaðsverð“ markaðsfræðilegt sem og hagfræðilegt.

Í hagfræðilegu samhengi er markaðsverð það verð sem skapar stöðugleika milli framboðs og eftirspurnar.

Í markaðsfræðilegu samhengi er það það verð sem fyrirtæki ættu að reyna að selja vörur sínar á frekar en að heyja verðstríð.

Það er augljóst að hæækun á markaðsverði hefur skilað byggingarverktökum gríðalegum hagnaði og ekkert að því, þeir hafa gert góða hluti út frá markaðsfræðilegu sjónarmiði.

En fyrir suma íbúðaeigendur þá er sagan önnur…
Lánin ykkar eru verðtryggð, þau munu hækka með tíð og tíma og ef það er satt sem sagt er að fyrstu 25 árin af 40 ára jafngreiðsluláni fara í að greiða vextina af láninu, hvað er höfuðstóllinn þá orðinn hár?

Dæmi: Ef verðbólgan er 4% þá þrefaldast höfuðstóllinn á fyrstu 25 árunum, einnig afborganirnar eftir 25 ár yrði afborgun þá 21.000 af hverri milljón(á nafnverði) .

Ég er örugglega ekki að segja ykkur neitt nýtt, en íbúð 21.mill afborganir fyrstu 25 árin eru í krónum talið m.v. 4% verðbólgu 88 milljónir = 3,5 á ári að meðaltali og eftir að hafa borgað 88 milljónir, þá skuldar þú 63 milljónir af íbúð sem kostaði 21 milljón í upphafi.

Þessi margföldunaráhrif eru þekkt, þetta kemur líklega engum á óvart.

En hvað gerist ef það skellur á smá kreppa ?
Enginn vill kaupa íbúðir = markaðsverðið lækkar
Afborganir hækka hratt á meðan laun hækka hægt…

Þá ætla ég að kaupa mér íbúð þar sem ég þarf bara að safna og halda mér skuldlausum, það er eins og með gjaldeyri – þú kaupir þegar hann hrinur til að eiga þegar hann hækkar aftur.

Í dag er uppsveiflunni hér á Íslandi haldið uppi af svo fáum aðilum, bönkunum og nokkrum útflutningsfyrirtækjum.

Áhættan við íbúðakaup er meiri en fólk heldur, það er hálfgert fjárhættuspil – þeir sem tóku námslán á verðbólgutímum vita vel hvernig þetta virkar alltsaman, þeir munu margir hverjir aldrei geta losað sig undan þeirri birgði.

Ætlar þú að gera fjárhag fjölskyldunnar gröf með íbúðakaupum í dag?